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规避风险提升企业的财税管理效率

发布时间: 2020-10-30

  我尽量用最通俗的语言和大家分享几个重要的信息。今年春节以后,我们国家房地产新政陆续出台,国家调控房地产市场大家都非常的清楚,主要是通过三种手段,第一就是土地供应;第二就是通过税收、税的环节来控制;第三就是通过抑制房地产的投资性消费性需求,我们认为税是重要的一环。

  大家注意到,今年4月底开始,国家又出台新的土地稽查规划,今年是连续第九年,又是把房地产行业列入房地产税务稽查的重点,这不能不说我们的房地产的税收、策划、税务筹划存在着很多的问题。
非常有意思的情况是,今年6月份各房地产企业纳税自查已经结束,上报给税务局的材料。国家税务局统计,全国各类房地产企业自查报告结果都说自己没问题,今年7月份开始,包括我们青岛下达房地产企业实施重点稽查,给大家透露一下数据,大家看一下房地产企业真的没有问题吗?

  首先一点,拿青岛经济技术开发区地税局统计的数据来讲。
    从去年7月份到今年5月份,黄岛地税局仅仅通过房地产企业上报的纳税申报表,就发现查补税收2000多万,而这些纳税申报表都是通过各税务局事务所审计过的。一个处长这么和我说,我们对房地产企业已经非常客气了,我们仅是从报表上查出了2千多万,还没有去企业里面查。这是一个显性的问题,因为缴税不过关,或者是因为偷逃税等,这都是显性的错误,但是还有一种错误,就是你不知道错误、不知道风险这是最大的风险。
  我前一段时间去烟台讲课,给烟台最大的房地产企业烟台天马集团,我在讲课之前和他老总交流,他很得意,和我说我们天马房地产置业自开业到现在5、6年了,从来没有被税收部门查出任何的问题,感到比较自豪。我说张总,没有被税务局查出问题,就是说明没有问题吗?关键就是潜在的问题你没有看到,这是最可怕的。

  我今天和大家分享这个,重点就是想和大家传递一种思想,开始认识房地产企业内部存在着严重的涉税问题和严重的管理问题。

  先给大家讲一个小故事,在春秋战国时期有一个名医叫扁鹊。有一天魏文王找扁鹊,说全国的老百姓都知道扁鹊是一个名医,我听说你有大哥、二哥都是学中医的,为什么他们的名声不如你呢?扁鹊就说,这只是一个表面现象。在他们兄弟三个里面,大哥擅长于在病发作之前就可以发现问题,然后对症下药。二哥擅长在病人病情发作之初发现症状对症下药,所以二哥小有名气,在附近的乡镇里面还是非常有名望的,扁鹊说,我就不一样了,我只是在病人病入膏肓的时候,大家都看到我给病人放血、做手术,我就给大家治好了,所以大家都记住了我,但是唯独忘了我的大哥、二哥。
  我们说健康问题,最重要的是什么?是在于病情发作之前发现问题,及早的介入、及早的采取对策,这样对我们的身体才会有利,真正等到病情严重的时候才想着治疗,在这个时候付出的代价是很沉重的。
  借助这个故事谈谈我们企业内部的税收、涉税的风险问题。我们大家都知道,要抓住两个关键点,一个是涉税法的控制点,要把握好两个关键点,一个是圈里要找什么样的人,帮助你做经济决策。第二,实际把握,借入时机,什么时间让圈里人进来一起决策、谋划。

  财税法的服务市场是一个很大的市场,会计师、律师也好,都盯着这个市场,这里面有一个统计数据,04年毕马威事务所年报显示,咨询收入是31.1亿美金,占年度总收入的23.1%,2005年国际税务律师杂志有一个统计数据,全球排名前50位的大牌律师事务所,财税法的收入占业务总量的一半以上。美国的80%上的大型企业都是聘请了税务律师做税务顾问,这里有一个法案,我想搞财务的大家都很清楚、了解,就是萨班斯法案,找会计事务所做税务、财税咨询业务,本身承担着很大的风险,有一个轰动全球的案例,就是安达信事件,给一个公司提供财税法律资源,因为涉及违法,就是一个错误的咨询案例,导致安达信公司解体,暴露出美国财税法律事务所的漏洞和弊端,在这个案子的推动下,美国总统布什签署命令颁布萨班斯法案,也就是提供会计审计的同时,不得从事财税法律业务。

  说一下毕马威,2005年8月26日在美国纽约的地方法庭败诉,被美国司法部罚款4.56亿美金,这个案例被美国司法部标榜为取得了跨里程碑式的胜利,因为是全球最大的一家会计师事务所毕马威,政府税收受到了很大的损失,所以美国司法部通过这个案子把毕马威拌了一脚,只要是接受毕马威服务的大企业客户,都要向国家税务局要补税,要补缴滞纳金还有罚款,损失非常的惨重,客户不干了,他们想办法要状告毕马威,最后结局是毕马威通过和解,赔偿损失不到2亿美金,损失惨重。
  会计师事务所向大家提供财税咨询法律服务,因为不具备天然的合法性、合规性的判断能力,给企业造成隐性的巨大损失,律师呢?我给大家讲一个案例,有这么一个案例,北京某大牌律师事务所的高级合伙人在全国很有名,我们地方的好多房地产企业、大型企业都喜欢招北京的律师,觉得北京的律师放心,因为律师牌子很响,但是这个律师不懂税,涉及的土地交易条款调节方案的时候,犯了一个知名的错误,因为这里面涉及到营业税、企业所得税、契税、印花税,这些税种我们的律师很清楚,双方各占一半,唯独把最大的土地增值税给漏掉了,结果麻烦来了,对方的律师很聪明,对方律师也不懂,就说为了保险期间就设定了一个条款,把北京市的大牌律师给买进来了,条款是什么?其他一切费用一概由就是青岛这家房地产承担,我们这位本身的律师,要给他们签字、生效,这是08年的案子。我们这家北京律师代理的房地产企业,把地拿过来,这个地的本金是3000万,拿过来办过户的时候,被卡住了,因为土地过户,国土局首先要看到增值税的完税证明,地税局说了,过户可以,但是要缴纳增值税,本来地一开始的时候,是400万买的地,又以3千万卖给这家企业,一算出来增值税是2千多万,这家房地产企业就来找我,我就说我坏了,这个律师把你们买进去了,不但是2千多万的土地增值税,还有营业税、企业所得税、契税,如果有税收的话,企业所得税还不能有扣除,我最后算出来是2600万,所以说律师不懂税,也是非常可怕的。

  健康财税法律服务市场,就要互换严谨、细致、懂税的律师,大家如果细心的话,可以调查一下,目前我们国家懂税的律师少之又少,在全国来讲,懂税的律师不超过20人,前两天北京的华瑞律师事务所(谐音)给我打电话,要开一个全国税务律师论坛,说懂税的律师太少了。大家要实现一个思想转变,大家一提律师,不要以为律师就是打官司的,我们要告诉他们,高端法律服务市场要培育和成熟,税务律师可以帮企业创造价值,可以帮企业设计合法、安全的交易方案,让企业充分享受到国家的税收优惠政策,现实很残酷,问题也很浅显,因为我们在座的房地产企业不可能指望我们每一个财务老总都是法律专家,税收筹划本身是一个高风险的行业,刚才我说了,需要专业的能力,税务筹划需要什么样的专业能力?首先一点,需要雄厚的法律内容,要懂税、还要懂会计,因为要从企业里面发现问题,找到问题,解决问题的方案。就一个签合同来讲,把合同拿给律师审查,他们怎么审查?看看双方有没有法律资格,标的物说的清楚不清楚,交易的不动产明确不明确,有没有抵押?违约责任是什么?管辖法院在哪?只能看到表面的问题,背后的东西,房地产企业合同签的对不对,经营交易方案对企业是不是合理的交易方案?采取这些经济交易方案对房地产企业会不会构成重大的经济损失?有没有更科学、合理的交易方案?我们说的合同有两种评价,一种是法律评价,还有一个角度是税法的评价,实际上这都是属于法律的范畴,税法也是法律嘛。

  我下面一个板块,重点帮大家理理,目前我们房地产企业内部存在的一些财税管理的问题,帮助大家梳理一下房地产企业里面究竟存在哪些问题。大家普遍有一个困惑,我在平时和房地产企业财务老总交流的时候,他们也有这个体会我想大家也明白,高金平(谐音)的课听了不少,当时听的挺热闹,但是听了课回到公司,遇到现实的问题还是不会用,非常的困惑,问题出在什么地方?刚刚我给大家讲了税务筹划是跨学科、跨专业,特点非常的明显,首先一点,要具备什么能力?要求你是一个法律专家,至少需要7-8年甚至更长时间的历练和经验,然后才可以悟出道理,法律非常的奇怪,把法律条文、税法条文、税法政策从第一条到最后一条倒背如流,但是你还是不会用,所以说非常看重经验,有经验才可以悟出道道,才可以理论联系实际,才可以活学活用,用到合同签订当中去。就是跟着税法专家听课再多,但是因为你自身的经知识结构不够,达不到,所以还是实现不了突破,还是实现不了“顿悟”,所以到现实当中去,在生活当中你该发现的问题你还是发现不了,该出的错还是出错,所以平时一说税务局来查你,你还是紧张的要命,因为你没底气,你不清楚、不知道财税管理、纳税控制有没有问题,有没有出错,自己真的不清楚。

  第二,公司治理要跟上。我们说税不是会计的事,这是最浅显的道理,税是整个公司的事,特别是总经理,和总经理的关系最密切。要转变思想,税是全公司的事,不是财务的事。财务的职能很简单,就是说把公司的经营业务按时披露、计量、确认,这是财务最后一道手续,如果非要说财务和税也关系的话,那么财务要负责给企业交税,税的产生和财务一点关系都没有,这是ABC法则,我下面给大家讲一下。所以公司管理这方面,税上该出错的还要出错,出一点错就够你受的。

  第二个问题,很多房地产企业对多交税、错交税问题,谁都看不到,谁都不愿意承认,大家都盯着税务局,税务局说没有问题就没有问题,这就是阿Q精神,我告诉大家,税务局说你们没有问题,不一定你们自己就没有问题,你的问题多了,我下面慢慢给大家展开这个问题,我先给大家说两个数据,如果大家喜欢上网的话,有一条数据,第一最近上市公司税务调查显示,民营企业上市公司税收比国营上市公司高出14%,今年前5个月比去年同期增长30.8%,为什么民营企业要比高应企业高14%?在这个社会上多的好买卖能到14%?这个税怎么出去的?谁想过这个问题?税是怎么流失的?很可怕。
  给大家讲一个税法的基本原理,全国整体来讲,税控水平应该和每年的国民生产总值的国家的财政收入的增长幅度相比,我们全国收入增幅是3.8%,我们前5个月GDP增长是多少?是8%多一点,不到9%,这说明什么问题?就是说明企业多缴税、错缴税、重复缴税的问题天下无敌,这是国际通行的数据配比关系,就是财政收入的增长幅度和GDP的增长幅度大体持平,我们企业太过时了,不懂法、不懂税,稀里糊涂缴税,如果我们在座的企业老总认为税务局各个都是税法专家,那太天真、幼稚了,只不过我们区、我们市的国税局、地税局的领导坐在一起,他们也会偷偷告诉你,现在这个年头,税务官员没有几个人钻研业务,其实税法一个接一个出台,有几个去研究的?所以现在的税务官员也是稀里糊涂在给你算,有一个处长直接就和我讲,我们下面的企业真的很可怜,两年了,作为我们整个青岛市没有一起行政复议案例,有的时候我们下面税管员征错了,企业没有一个去找的,我们这样就大把大把的出去了,那是我们的纯利润,就这样献给国家了。

  我在这里告诉大家,一个合同的签订,一定要把握好两个方面,一个是方案合不合法,还要看经济性,这个经济方案有没有比它更好的方案?前提是在国家法律方案之内,税法控制不行,要让财务人员设计财务方案,一个是把地卖给张三李四,第二就是投资转股权,仅仅限于这种肤浅的东西,这个是不够的。每一种方案都是在法律范围之内,与一种方案所对应的后果都是不同的,要看老板的意图是什么,看合作伙伴、生意伙伴的意图是什么,然后对症下药,采取对交易双方最有利的方案。
  大家要转变一个心态,不要觉得税务筹划就是公司结税了,大家觉得不踏实,是不是钻了法律空子了?这是错误的,本身就是很大的错误。大家记住我一句话,我们国家不鼓励企业选择税负较重的交易模式,仔细研究税法就会发现,国家有很多的税收政策,就因为我们企业不懂税法,处于沉睡状态,国家给你的优惠政策没有利用起来,所以评心而论,我们的房地产企业非常的可怜、很可怜,当然不能怪会计,因为会计不是法律专家。

  税收法律法规,有5、6千条,他们根本记不过来,我刚才已经说了,把这些法律法规背过,不会用还是不会用,到最后还是用不上,依法纳税不要动歪心眼,千万不要走老路子,我和哪个局长、处长搞关系,告诉大家,税务局如果这样做的话,以后你担的风险太多了,还有一个,个别税务官员经不住诱惑,帮助你违法,本身就是违法的,不知道什么时候哪一任临时上来之后,把问题揪出来大家都跟着倒霉。

  我们现在对欠银行钱,逾期款待,比重也是每天2%左右,如果欠国家税收就厉害了,每天是万分之五,如果逃税1000万,欠两年差不多就翻番了,一个是企业罚款,另外一个就是企业完蛋,还有主管会计可能被移送司法部门,可能还要牺牲掉个人的自由,这个代价是非常沉重的。

  第三个问题,纳税难度控制选择错误,很多方面的企业传统观念,把纳税控制放在财务里面,这本身就是错误的,税是做业务做出来的,不是算帐算出来的,很多的财务老总听课之后也明白这个道理,就是没有办法和企业老总好好的沟通,所以更谈不上现在管理模式,实施对企业内部的公司治理的转化,一方面财务老总转变有问题,另外一方面就是企业内部跟不上,不知道哪一天就把公司拌倒了,所以说税的控制总经理真是第一责任人,要管好业务部门、合同部门,要把握好合同的签订,在签合同之前,就要有可行性的分析和决策,我做这个业务,也没有考虑到税划算不划算?杯子花2块钱买的,卖出去3块,能说我赚了3块吗?不是的,还要考虑到交税的问题,剩下的钱才是你的,所以要分析每一个业务,一定要请一个税法专家帮你把关、分析。合同签了,业务做了,缴税的时候一看傻眼了,到这个时候,再找谁也没有用,所以说靠天、靠地,不如靠自己,靠我们共同的钻研法律。
  有一个老的案例,一个房地产内部有一个土地,是单纯卖土地还是卖股权?卖土地比卖股权税负要重32.4%,如果卖土地的话要多交32.4%,如果卖股权的话这个就省了,不能把这个问题归到财务部门,因为这个是业务部门签的。所以整个业务流程,交易方式不一样,合同性质不同,教的税的结构也不同,两个方案差了32.4%,我只是举了一个简单的例子,投资转股权的利益,我只是想说一下业务谁做,决策谁拍板,谁拍板谁承担税的责任,所以给大家强调一点,应该把这个放在什么环节?是财务还是合同签订?应该放在合同签订环节,应该在合同签订之前,要分析税负,分析方案问题,要做好方案的抉择和选择。

  土地增值税里面有一个开发建设费用和其他费用的问题,很多的房地产企业容易把这两个费用混淆,但是如果说你事前筹划,事前和领导打好招呼,比如说我上了一个项目的时候,我尽可能的把所有的人员配备的项目做进去,是不是所有的费用都可以转化到开发建设费用去?这样会节省多少税?但是前提是必须要事前筹划,要在立项之前把事情做好,之后把所有的费用都转移到开发建设当中去,所以我们土地增值税会做的非常的漂亮,桌面会非常的漂亮,如果项目快做完了,之后做假账,然后其他的费用也做进来了,最后税务局肯定会抓住,玩要看怎么个玩法,要合法,要懂规矩,要有技术含量。

  所以我在这里建议大家,千万不要鼓励会计做假账,做假账风险太大了!

  还有就是不当处理的几种关系,比如说和税务局的哪个官员很熟,有问题就找XX局长、XX处长,现在不好用了,要把精力用在纳税风险控制的公司治理环节上来,建立的机构要建起来,纳税风险控制的公司治理机制该建立的要建立起来,有机构、有机制,这样才可以良性循环。

  第七个问题就是对中介要有一个真正的认识,不要有病乱投医。对税务局的官员交流,大家会很感慨,所以说圈很重要,大家聘请专业人员来给企业做税务筹划,一定要分析好专业、能力结构,特别是对税法要特别懂。一个税收筹划方案来讲,光懂税法是不够的,还要牵扯到公司法、合同法、知识产权法,还要懂房地产法,对开发流程成要明白,才可以做一手漂亮的方案出来,不要被社会上的三教九流忽悠了。

  税务筹划最基本的要求就是对法律边界的把握一定要很清楚,这样才不会犯错误,合法、合规都把握不了、掌握不好,算出的数越大,筹划结果的数越有诱惑力越麻烦,风险越大。

  这是给大家讲的企业当中存在的一些错误的财税管理模式和传统的一些问题。

  第三个板块,如果能把握的话,可以给企业带来无尽的效应。税务筹划的系统性设计及法律风险防范。
  第一,教给大家根据经营目的选择投资主体,避免多缴税。大部分企业都是在这个环节多缴税,有一个案例,青岛某房地产开发公司,2009年甲公司该交易的税务利润股权转让价格全部分配给某公司的两个股东,大家看看有没有什么问题?股权转让所得分配给股东,就是权利自然人是不是要教个人所得税?要交25%,股权转让利润是4000万,25%是多少?一个是出资设立的A公司股权转过去给乙公司,之后要交股权所得税25%,这里面是不是存在重复缴税的问题?同一比收入企业所得税1000万,600万的个人所得税,能不能想办法只是教一道税?这就要提前想办法,把方法想在前面。我这么操作,如果说考虑到A公司的目的是要转让股权,分配给个人,是不是不要以甲公司的名义出资,把股东变成夫妻两个人的名义注册A公司,夫妻两个股东把A公司股权卖给某公司,还可以卖多少?还是原来的价格,还可以卖1000万,股权转让所得4千万只是交个人所得税20%,前一个方案交了1600万,第二个方案只需要交20%的个人所得税800万,这两个方案差了800万,节省税收800万。所以这就是决策的艺术、决策的魅力。
  但是如果说在座的有哪位想,凡是出资设立公司尽量以个人名义设立,不是以公司名义,这就错了,要看什么时候,要灵活的掌握,不能机械的操作。如果投资的目的想长期持有股权就要以公司的名义出资,而不是以个人。因为你要充分享受、利用国家税收优惠政策,所以要看目的是什么。

  第二,从战略的角度改变重组,避免重复多缴税。很多的企业、集团公司合过来并回去,什么情况下适合合并?什么情况下适合分离?这是有章法的,核心就是财税的问题,财税为核心,这个案例挺有意思的,青岛某房地产集团公司股东为夫妻、儿子三个人,注册资本2千万,下瞎10个子公司,未配利润达到1亿,要把为分配利润转做增资扩股,公司未分配利润要征收20%的个人所得税,大家想想如果我是股东,我因为融资需要,我不分了,我要转到公司的增资,如果不交的话,就是逃税,所以这个钱必须交,这是法律规定。
  前面是墙,我们要想能不能绕过去,有办法,还是需要你懂法律,利用法律提高公司决策的艺术,我刚才给大家描述过了,企业所得税26条规定,企业从被投资方分得的红利是不是免征企业所得税?融资平台集团公司不适合作为融资平台,必须要想办法再造一个融资平台,怎么造?就是集团公司出资再造一个集团公司,股东是谁?股东是集团公司,就是夫妻、儿子三个人,股权结构、新的公司如果说是Z,未分配1亿转为增资,这个时候是不是不要交企业所得税?这个问题是不是解决了?然后Z公司作为融资平台,贷款给下面的子公司,集团公司下面有十多个子公司,如何和Z公司处理好关系?这就需要产权重组,要想办法把总公司装到Z公司的里面来,这里面也有学问,是转让股权?就是十多个子公司评估增值,企业的盘子这么大,企业所得税差不多也好几千万,如果不动脑子的话,怎么办?不用说股权转让,告诉大家一个诀窍,集团公司股权增值,换股。

  如果房地产老总偷懒的话,完全可以这么做,税务的事让财务解决吧,如果是老板做的,和我有什么关系,所以他们懒得想这些事,如果机制不健全的话,方案怎么做?如果他们没有话语权,没有签合同权,该多交的还是多交。所以机制很重要,要有监督、激励。

  第三,规范资金往来,避免多缴税。我们房地产企业不乏优秀的企业家,把企业做大做强了,下面有很多的子公司,子公司如果不注意的话,集团公司贷款,然后转到分公司,这样就麻烦大了,给大家算一个账。这里面有一个案例,集团公司加自有资金1000万,又转贷给公乙,因为都是自己人,这个操作方案有没有问题?有。税务局完全可以找你麻烦,要纳税调整,营业税要补,企业所得税要补,麻烦就大了,一分钱利息没有收,还要给调整,还要交好多税,平时我们不注意,到时候就干瞪眼,这个时候找税务局长,那也要一个说法,按法律规定,这种情况是应该交的,和税务局关系再好,顶多就是把罚款交掉。所以说做业务之前,先好好的想一想,动动脑子,不要干没有脑子的事,把业务做出来了,再想办法找人去?大家记住两句话:集团公司和子公司之间,一定要收利息,利息不能不收。按时缴纳营业税和企业所得税。第二,借助合同的技巧,这要签一个委托借款合同,这个问题就解决了,这种情况下营业税就省了,重复缴税问题就避免了,就用不着我们要缴税,总公司也要缴税,大家在重复缴税。
  会计制度,集团公司某子公司只允许集团公司、资金源头有往来,中间环节不转贷、不挂往来账,不要有这个操作模式。如果挂了之后,被税务局抓着之后,要有冤枉税的,业务操作不合理。

  第四个案例,学会签订土地使用权出让合同,我不知道在座的有没有房地产企业签合同的?这点要注意。举例说明,2009年青岛某房地产公司与潍坊某公司签订1000亩地的合同,我不想在土地出让合同里面约定土地出让时间,这种操作模式有没有纳税风险?遇到这种情况,我们在座的神经的弦就要崩紧了,不约定意味着什么?我给大家念一个法律条文,土地使用水的交付时间从土地出让合同约定的4个月起开始缴纳,如果出让合同没有约定,土地使用交付时间从什么时候开始?从合同签订之日次月开始缴纳,如果一个月的项目涉及旧城改造、拆迁,因为钉子户的阻挠或者是其他原因,好几年没法交付给你,这种情况就累了,土地使用税我们大家都清楚,土地使用税是很贵的,如果一平方是20块钱,1000亩地是多少?光是这块税一年就是1000万,如果这个项目脱上3年,怎么办?土地还没有开发,光土地使用税就交了5-6千万了,所以房地产企业,有的时候是我们自己打败了自己,很多的时候都是我们自己打败了自己,因为你不动脑子。这个问题怎么解决?可以解决,大家记住一定要坚守一个原则,一定要注名土地使用交付时间,你们要抓住他们的心理,他们就是怕违约、承担责任,所以一定要解决防范的心理,为了打消义律,可以分期交付条款,因为客户的原因逾期交付不是违约,要把政府关心的责任问题抛出去,这个合同就可以按照你的意思来起草了,所以一定要写进去,万一到时候因为客观原因,到时候就是土地使用权,政府交给不了怎么办?到时候可以和政府签变更合同,土地使用权可以无限期的往后拖延,这个时候他们还能收土地使用税吗?不能,因为客观原因土地使用权交付时间延后了,所以还要根据变更后的合同来做。所以说这么操作的话,这块项目即使是托3、5年也可以沉得气。
    提问:在约定时间中间这段时间呢?如果第一个合同约定的时候,在实际操作的时候有一些意外,这个时候我们再补充一个协议?在签补充协议之前和第一个协议中间这段时间呢?
  徐律师:只要是政府盖章的就是有效。

  第六个问题,咱们房地产企业现在不少企业接受过委托代建,如果操作不好,这里面也容易出现多缴税的问题,我们看一下这个案例,甲企业和青岛某企业签订委托代建合同,预算总成本8500万,合同如何签订怎样履行才可以避免多缴税?我要代建,脑子里面一定要清楚构成要件是什么,如果有一条不符合,就容易被税务局抓住。
  委托方必须拥有土地使用权,以委托方的名义办理立项和相关手续。受托方和委托方不产生使用权而产生了转移。第三,是最容易出现问题的,受托方不见着资金,不以委托方办理手续。受托方发票必须开具给委托方。这些条件必须同时符合,有一条不符合,需要全额包括工程价款全额交营业税,如果一个项目代理手续费是300万,交营业税也不是很少的数目。所以说大家想一想,这几个案例,如果业务部门和财务部门包括老板脑子有没有弦放松了,相互之间不协调,不说话,这种千奇百怪的错误和笑话还会源源不断的出现。

  大家在做纳税申报表的时候一定要更清楚,不能列如你自己的开发计划,如果列如委托方的开发计划,中间向委托方结算成本,这个时候还要征收营业税。如果同时符合委托代理条件,管理费用的数额来计征营业税,要把握好构成条件,才不会交冤枉税。

  下面给大家介绍一起完整的税收筹划的系统性设计方案,大家有一个印象应该怎么操作,考虑什么方面,这个案例非常重要,可以教给大家很多的方法。
  青岛市某房地产有限公司现有多个房地产项目在建,其中想将在建当中的酒店公寓项目转给公司乙,你们怎么帮助公司把钱省下来?怎么才可以不多缴税?我们平时在生产经营过程当中往往不动脑子,营业税交了不少,契税、营业税、土地增值税、企业所得税一个不能少,都交给税务局了,如果动动脑子的话,和专家一起参与,可以说有很多的方案营业税可以免交,不用交契税,土地增值税也可以大幅度的减免,大家有没有想到?直接转让土地使用权肯定是不对的,肯定是有问题的,两点之间,未必是直线最短,大家要学会绕弯子,如果还是想老路子,先投资再转股权,那也不对,以前这招好用,现在不好用的所以说投资转股权在这里不好使了,我们大家可以考虑一分为二,分好之后转股权,采取这么一种方式,大家看看可以获得什么样的税收利益?这种分离方案的优点和弊端,我给大家讲一个法律依据,首先根据中华人民共和国营业税暂定条例规定,营业税增值范围或者是销售不动产的行为,准予企业分离不动产,可以不交营业税,也就是说营业额、交易额的5.5%的营业税就省下了,不需要交了。

  其次,根据中华人民共和国土地增值税暂行条例的规定,转让土地使用权并取得收入,也不应该设立土地增值税,这样土地增值税也可以免除了。房地产企业也不例外,所以一定要利用国家的法律政策。

  企业所得税怎么想办法免掉?财税200959号文,规定非股权支付额不高于交易总额的15%,企业可以不交企业所得税,可以暂时免除缴纳企业所得税。做税务筹划方案不能光想着你的好处,还要考虑风险问题,搞改制重组的风险在哪里?如何防范?如果分不清楚债权出现问题了,比如说北京一家公司欠企业2000万,在过程当中你的公司也参与进来了,按合同法、民法通则规定,分离前的债权也有我的一份,债权、债务、权利义务也有我们的一份,很有可能造成两家一块争债权,这就是业务问题。

  合同法规定,分离的法人或者是其他的组织承担连带债务,然后达成相应的协议,涉及一系列的操作,关于税务筹划,形象一点说,按下葫芦起来瓢,就是说可能这个税种交的少了,那个税种交的多了,会给公司带来巨额的经济损失,得不常失。乙公司也会考虑到债权债务问题,我们下一步谈怎么样鼓励乙方签股权转让合同,要想办法打消乙方的疑虑,特别是乙方关注的债务问题如何放心?

  第一个方法,可以设定一个债务期限,就是说乙方最后支付的股权转让金,带股权转让期后,股权转让金可以转让给转让方。发生连带债务的,钱可以从账户扣除,可以解决乙方的疑虑。
  第二个方法,风险担保,也就是说像乙方提供土地使用权抵押,如果出现问题,可用土地抵押。
  第三个方法,债务清偿。可以先把债务清偿,然后鼓励乙方签定合同。所以说这不能只是想着自己,还要想着生意伙伴、交易伙伴,采取共赢、相利的方案才是最佳的方案。

  在股权转让合同前,我们房地产企业要兼并、重组,以后会经常碰到,所谓受托方,对分离公司做详尽的法律调查,为什么要调查?因为买了公司,你和这个公司的股东信息处于严重的不对称,有没有债权债务问题?有没有欠税问题?特别是欠税最敏感,什么情况下会计师事务所做审计,是不给你做税务审计的,而且里面也没有这么多的门槛,所以欠税是最大的隐患,可能分离方、被分离方也没有这样的意识,如果作为转让,给开发项目的话这是最大的问题,要查有没有欠务,要查法律资产的传输状况有没有抵押,有没有被法院查封,这都是对受托方造成知名的打击,还有就是被分离公司的股权结构、公司章程、出资协议,这都是最重要的法律文件,要好好的审查。如果说章程出资协议有一个限制条款没有满足的话,后面一系列的操作都是无效的,都是白忙活的,所以对受托方也是一个很大的法律风险,应该特别的关注。

  另外还有一个算术问题,就是企业分离还要涉及到企业资质调制的问题,注册资本、开发规模、技术人员比例都要产生变化,所以一定要提前筹划。所以一定要搞一个筹划方案不简单,方方面面都要考虑到,这才是一个完整、系统的对公司负责任的税务筹划方案。
  有一个案例,税法原则包括很多的税务师都会犯错误的一个环节,这个环节如果把握不好的话,也有可能出现多缴税,甲企业和乙企业的买卖协定,逾期付款的还要支付10万元违约金,这时候作为甲企业的会计,营业税的计税收入是多少?是1000万元还是980万还是1010万?价位费用不一样,对应的原则也是不一样的,大家记住价位费用确认遵循的是收付的原则,收到才确认,收不到不确认。记住一个法则,关于价格费用的条件,必须是交易实现,再举一个例子,咱们的房地产企业卖房子,所有的定金两万元,但是因为房价的波动,购房者没有信心了,不敢买了,这两万定金该不该交营业税?大家套用一下给大家说的价格收入确定原则是收入实现制,是不是收到了?该交吗?不该交,还有一个前提条件,是交易实现。他们违约了,所以两万元不用交营业税的,不符合缴纳营业税的前提条件。刚刚我们说了两万定金确实收到了,确实没收了,因为违约,但是生意没有做成,营业税没有交,没有满足前提条件,交易没有实现。现在搞明白了,两万定金是不交的,企业所得税是必须要交的,大家记住这两个条件。一个是交易必须实现,还有就是实际收到并同时满足,不然的话就多交了。

  我给大家最后讲一点交流分享,税务筹划要统筹兼顾,避免出现公司制度僵局,有这么一个案例,2007年某税务师事务所为某房地产公司甲筹划方案,约定甲企业增资入股取得30%的股份,然后将股权转让给原股东,2005年随着房地产市场行情暴涨,甲公司净资产评估增值90%,乙分得利润后拒绝退出,公司陷入僵局,这种情况怎么避免?怎么规避?看着效益好,本来约定要退出来,现在不退了,怎么办?按公司法的规定,绝对控股股东也无权开除小股东,因为不是你的职员,不是和你签订劳动合同的员工,我顶多支付一块经济补偿金就可以解除了,但是股东不行,哪怕只有1%的股份也不能开出去,这就是说僵局,前期签合同的时候没有动脑子,实际上这种情况也是可以避免的,怎么避免?解决方法,我们和大家一起找法律依据,公司法第35条规定,公司新增资本,大家想一下,这个条款应该怎么做文章。依据公司法43条规定,股东会议按照股东根据出资比例行使表决权。约定什么?约定的是分红权,第43条约定的是表决权,作为公司股东,最关心的两个权利无非就是这两个分红权和表决权,如果我们想办法和合作伙伴签合作和的时候,事先把这两个权限限制死,这个问题就解决了。合作双方只是需要在出资协议书和公司章程限定表决权和分红权的份额,问题就迎刃而解,我约定好一年,大家就合作一年,之后分红就走人,不走人,从第二年开始,你的表决权限制为零可不可以?也没有问题,分红权是零,表决权是零,这样就可以解决了,这就是学会运用法律解决经营上的问题。

  我们每一个房企的老板、老总都是很优秀的企业家,在平时我们公司遇到一个法律纠纷的案子,可能就要大动干戈,然后公司老板就会出动找关系,都很重视,但是我们今天下午讲的财税风险控制,税的问题对公司代表什么?代表公司的生死存亡和健康可持续发展,一个法律纠纷涉及几百万甚至几十万案子,都会惊动老板,所以财税涉及到公司的生存,是不是更值得我们这些房企高管们更加重视?更加关注?

  我就讲这些,谢谢大家。

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