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"集资"建房属销售不动产不免营业税

发布时间: 2020-11-06

  某县中学为解决教职员工的住房问题,在征得当地政府同意后,利用校区内一块土地建了120套教职员工宿舍,建房成本费用由教职员工自行承担,每套20万元,而当地同类房屋市场价每套约36万元。近日,当地税务机关要求学校按照市场销售价格缴纳营业税,双方由此产生争议。

  学校认为,集资建房属于个人合作消费行为,类似于个人自建住房的形式,没有对外销售,更没有赢利行为,不符合经济组织的标准,也不属于经营的范畴,自然不涉及缴纳营业税问题,应和个人自建房产享受同样的税收优惠。

  而税务机关则认为,单位自建房销售给内部人员的行为,与房地产开发商开发、销售行为相比并无本质区别,同属有偿转让不动产所有权的应税行为,应依法缴纳不动产营业税等,学校的建房行为并不符合相关税收优惠政策规定。双方各持己见,学校财务负责人最后决定给江西省国税局12366纳税服务热线打电话咨询此事。

  12366坐席员告诉这位负责人,从法律规定上看,集资建房实际上是一群人形成了临时的契约型组织,一种类似于房地产企业开发房地产的行为,所以应当定位为合作经营的方式,像房地产企业一样照章纳税。《国家税务总局关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题的批复》(国税函[1996]718号)规定,个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人签订联合建房协议,由个人出资并负责雇请施工队建房,房屋建成后,再由个人将分得的房屋销售给各购房户,这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋,再将房屋销售给各购房户。

       因此对个人应按销售不动产税目征营业税,其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。同时,个人与提供土地使用权的单位或个人的关系,属于一方提供土地使用权,另一方提供资金合作建房的行为,对其双方应按《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》(国税函发[1995]156号)第十七条的有关规定征收营业税。《国家税务总局关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复》(国税函[2005]334号)也规定,纳税人自建住房销售给本单位职工,属于销售不动产行为,应照章征收营业税。为此,学校应当缴纳营业税,金额为216万元(120×36×5%)。

  为了让学校财务负责人更好地理解税收政策,12366坐席员在解释完政策后,又与主管国税局联系,税务局派工作人员到学校详细讲解了税收政策。并将房管局、建设局、国土局、发改委等部门备案的该集资建房项目的土地使用权证、计划局项目备案证、建设局工程施工许可证等各项档案资料复印件拿给学校负责人看,以证明学校是该项目的纳税人。最后,学校按政策规定补缴了营业税。

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