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低价转让办公楼的缴土增税纳税评估案例

发布时间: 2020-11-27
  某市地税征管分局2007年1月在日常纳税评估中,发现某集团公司将位于繁华地段一幢10000平方米的办公大楼,以账面原价每平方米1000元的明显低价转让给下属子公司,2006年在转让时只按规定缴纳了营业税及附加,没有申报缴纳土地增值税。

  二、案件处理

  纳税评估岗发现情况后,立即向主管局长作了汇报,该地税征管分局派员经过详细调查核实,发现该办公大楼旁边同类楼出售价为每平方米5000元,于是,该地税征管分局经查实其明显低价转让无正当理由后,按照同类房地产出售价格作为评估价格,按每平方米5000元向该集团公司征收了营业税及附加,土地增值税,并要求企业调整相关账户。调查中核实该办公大楼建于2001年12月,2002年1月投入使用,当时办理房产证时按结算价1000万元的发票金额缴纳3%的契税30万元。

  三、案件评析

  1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》销售不动产应按5%缴纳营业税,该集团公司应补营业税及附加:

  10000×(5000-1000)×5%=2000000(元);

  应补城市维护建设税:2000000×7%=140000(元);

  应补教育费附加:2000000×3%=60000(元);

  小计:2000000+140000+60000=2200000(元)。

  2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条的规定,纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格征收:(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(二)提供扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。

  根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条关于转让旧房准予扣除项目的计算问题的规定,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。

  该地税征管分局补征某集团公司土地增值税如下:

  扣除项目:购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额:1000×5%×5=250(万元)

  1000+220+250+30=1500(万元)

  增值额:5000-1500=3500(万元)

  增值额与扣除项目额比例:(3500÷1500)×100%=233%

  土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%=4000×60%-1500×35%=2400-525=1875(万元);

  合计补税:220+1875=2095(万元)。

  3、根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定,销售不动产收入应并入企业的应纳税所得额缴纳企业所得税,该集团公司此项交易应补企业所得税:[4000-2095]×33%=628.65(万元)

  4、账务处理

  借:本年利润———补交税费 27236500

  贷:应交税金———应交营业税 2000000

  ——城市维护建设税 140000

  ——土地增值税 18750000

  ——企业所得税 6286500

  其他应交款———教育费附加 60000

  (由于当年查补,本应通过固定资产清理和营业外支出处理,但在汇算清缴前由于账户处理已经结束,简便起见,直接通过本年利润调整处理)

  借:应交税金———应交营业税 2000000

  ——城市维护建设税 140000

  ——土地增值税 18750000

  ——企业所得税 6286500

  其他应交款———教育费附加 60000

  贷:银行存款 27236500

  根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第三条关于土地增值税的预征和清算问题的规定,对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。为简便起见,滞纳金未作计算。实际征管中还需要考虑相应的滞纳金。

  5、由于该案在征收年度内发生,由征管部门调查处理,可以不作处罚。如果涉及跨年度,由税务稽查部门查处,则必须按《中华人民共和国税收征收管理法》的要求进行相应的处罚,并根据其情节,追究相应的法律责任。

  从本案可以说明,作为房地产开发企业,必须高度重视土地增值税的缴纳,积极配合当地主管税务机关做好土地增值税的清算工作。

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