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计算分析二手房交易营改增后的税负(降低)

发布时间: 2021-01-02
营业税及增值税普及知识

(1)营业税与增值税计税方法

营业税属于价内税:税款=含税价格×税率=房价×税率

增值税属于价外税:税款=[含税价格/(1+税率)]×税率=房价/(1+税率)×税率

(2)营改增后个人销售二手房缴纳增值税适用简易计税方法(个人不可能按照一般纳税人采用一般计税方法缴纳增值税),计算公式:

应缴增值税=[含税价格/(1+征收率)]×征收率

其中征收率为3%(也有可能是5%,绝对不会超过5%,要不然不符合国务院常务会议“确保所有行业税负只减不增”的精神)

举个例子分析(假设附加税率为12%)

第一种情况:征收率为3%

(1)个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税,房价为100万元,则:

营改增

营改增

应缴营业税:100×5%=5

应缴增值税:100÷(1+3%)×3%=2.9126

应缴附加 5×12%=0.6

应缴附加 2.9126×12%=0.3495

营业税及附加总税费:5.6

增值税及附加总税费:3.2621

营改增前后,营业税/增值税税负对比,降低2.3379(5.6-3.2621)万元。

(2)个人所得税

①按照(本次房屋交易价格-房屋原值-转让房屋过程中缴纳的税金-合理费用)×20%计算缴纳个税,不考虑其他因素,则:

营改增前:(本次房屋交易价格×0.944-房屋原值-其他除营业税及附加以外缴纳的税金-合理费用)×20%

其中:本次房屋交易价格×0.944=本次房屋交易价格-本次房屋交易价格×5.6%

营改增后:(本次房屋交易价格×0.9383-房屋原值-其他除增值税及附加以外缴纳的税金-合理费用)×20%

其中:本次房屋交易价格×0.9383=本次房屋交易价格÷(1+3%)-本次房屋交易价格×3.2621%

就是说营改增后,不考虑其他特殊情况,应缴个人所得税也略有下降

②按照本次房屋交易价格×征收率,计算缴纳个税,不考虑其他因素,则:

营改增前:本次房屋交易价格×征收率

营改增后:本次房屋交易价格÷(1+3%)×征收率=本次房屋交易价格×0.9709×征收率

就是说营改增后,不考虑其他特殊情况,应缴个人所得税也略有下降。

(3)契税应纳税额 = 计税依据(价格)× 税率,也就是说营改增后,可能因增值税属于价外税,契税计税基础下降,契税也有可能降低,由于营改增相关政策没有明确。

第二种情况:征收率为5%,分析得出的结论相同,营业税/增值税、个税都会下降,契税不出特殊规定(计税价格按照含增值税的价格计算),也是下降的!

营改增前后政策延续

国务院总理李克强3月18日主持召开国务院常务会议(部署全面推开营改增试点):新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续,即个人销售二手房适用免征营业税、差额征收营业税的优惠政策继续延续。

营改增前后营业税和增值税缴纳对比分析

一切以最后公布的营改增实施细则为准

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